Оспаривание оценки залогового имущества
Значительная часть граждан нашей страны, а также индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в эпоху сильнейшего экономического кризиса, вызванного пандемией коронавирусной инфекции, обремененных долговыми обязательствами, обеспеченными залогом, в будущем могут столкнуться с серьезной проблемой, связанной с потерей своего залогового имущества, ввиду невозможности исполнения ими своих обязательств. Кто-то лишится своего автомобиля, взятого в кредит, кто-то квартиры, нежилого помещения, земельного участка и т.д.
Для того, чтобы процесс реализации залогового имущества был для залогодателя – заемщика, менее «болезненным», необходимо правильно оценить залоговое имущество, так как от этого зависит цена, по которой предмет залога будет реализовываться и, в конечном итоге, сумма, которая пойдет в зачет по кредитному договору, либо договору займа. И в случае, если предмет залога будет оценен по «минимальной» стоимости, то, соответственно, сумма долга, которая останется после реализации предмета залога, будет больше, или в случае, если сумма долга будет меньше стоимости предмета залога, то разница, выплачиваемая залогодателю, соответственно меньше. И в том, и в другом случае это не выгодно залогодателю – заемщику. Залогодержателю – кредитору, наоборот больше выгодна «минимальная» стоимость залогового имущества так, как реализовать такое имущество гораздо проще, а значит и вернуть свои денежные средства больше шансов. Соответственно, для того, чтобы учитывать интересы обеих сторон законодательством и предусмотрено, что в случае спора между ними (Сторонами) о стоимости залогового имущества, начальная продажная цена залогового имущества определяется судом, определенной экспертом-оценщиком в рамках проведения судебной-оценочной экспертизы.
Согласно ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 от 16.07.1998г., принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) № 102 от 16.07.1998г., продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.
Пунктом 11 статьи 28.2 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» в отношении движимого имущества определено, что начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, всегда должна устанавливаться равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
В нашей организации работают профессиональные, грамотные и имеющие большой стаж работы юристы, мы можем оказать Вам необходимую правовую помощь.
Только в апреле скидка 20% на юридические услуги, если покажете эту статью!
С уважением, юрист Шкута Антон Вячеславович, 8-987-327-17-07
