9-ого июня вступил в силу Федеральный закон РФ № 116 от 29.05.2019г. о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, данный закон вносит изменения в Главу 3 Жилищного кодекса, которая регулирует порядок перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме.
Новые правила «ужесточают» порядок перевода жилого помещения в нежилое для собственника квартиры, решившего осуществить такой перевод для осуществления коммерческой деятельности, допустим переустроить и (или) перепланировать свою квартиру под магазин или парикмахерскую, аптеку и т.д. и предоставляют больше прав собственникам квартир использующих свою квартиру для проживания. Хотя законом и не предусмотрено, что собственник переводимого помещения обязательно будет его использовать в коммерческих целях, но на практике в подавляющем большинстве случаев используется собственником именно таким образом, при чем «собственники-предприниматели» зачастую используют переведенное помещение для организации магазина или «питейного» заведения, что естественно не может «радовать» жителей многоквартирного дома в особенности жильцов этажом выше так, как такие заведения создают дополнительный шум, который мешает им отдыхать.
По новым правилам собственник переводимого помещения, помимо тех условий, которые были раньше, должен будет провести собрание собственников помещений в многоквартирном доме, по которому собственники помещений, большинством голосов должны одобрить такой перевод. Кроме этого, собственник переводимого помещения должен будет получить согласие всех соседей, как сверху, так и снизу, если переводимое помещение находится выше первого этажа, а также соседей справа и слева и в других сторонах если имеется совместная стена с переводимым помещением. Не получение согласия соседей, а также не проведение собрания собственников помещений в МКД, либо на таком собрании собственники не одобрят перевод, это будет являться вполне законным основанием для отказа органом, осуществляющий перевод в переводе помещения так, как такие основания теперь прописаны в законе - Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя – п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. В перечень документов, которые по новым правилам необходимо предоставить заявителем в орган осуществляющий перевод помещений (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ) включено два новых пункта: 1) Пункт 6. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; 2) Пункт 7. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Таким образом, орган, осуществляющий перевод при отказе будет ссылаться на отсутствие документов, предусмотренных п. 6 и (или) п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, что является допустимым для отказа в переводе помещения в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
По старым правилам заявитель должен был предоставить в орган, осуществляющий перевод следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Кроме этого заявитель в соответствии ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ имеет право не предоставлять документы, указанные в п. 3 и 4, а также если помещение было собственником зарегистрировано в Росреестре, заявитель может не предоставлять документы, указанные в п. 2, в таком случае орган, осуществляющий перевод помещения, запрашивает эти документы в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
По старым правилам «головной болью» собственника переводимого помещения являлся проект переустройства и (или) перепланировки помещения так, как такой проект требовал получения разного рода согласований с государственными органами, не говоря о временных и финансовых затратах на подготовку проекта, а также в проекте необходимо было предусмотреть устройство отдельного входа так, как вход в нежилом помещении не может быть оборудован в общий коридор, как оборудован вход в квартирах. Как правило, такой вход в помещении оборудуют на месте входа на балкон так, как не требуется производить работы по демонтажу фасадной стены, но бывают многоквартирные дома, где балкон в помещении отсутствует, либо собственник желает расширить вход и производит демонтаж фасадной стены, тем самым уменьшает площадь общего имущества многоквартирного дома, в таком случае собственник переводимого помещения должен получить согласие абсолютно всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По новым правилам к вышеперечисленным «проблемам» собственника по переводу жилого помещения в нежилое, теперь добавляются и «проблемы» с проведением собрания собственников помещений в многоквартирном доме по одобрению такого перевода и получение согласия у соседей.
Таким образом, в связи с «ужесточением» правил перевода жилого помещения в нежилое и вышеперечисленных сложностей, такого перевода, можно спрогнозировать рост цен на покупку нежилых помещений, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, а также удорожанием услуг организаций, которые специализируются на оказании услуг собственникам переводимого помещения в подготовке необходимой документации для такого перевода.
Юрист Шкута А.В.
